預金額の増減 2024年を振り返る

年が明けてからかなり経つが、小規模小借金の不動産投資でFIRE出来ているのかを確認するため、昨年(2024年)一年間の預金額の増減をまとめておこうと思う。

2024年一年間の預金の増減

小規模不動産投資のFIRE・セミリタイアは成功か失敗か検証する で書いたように、小規模小借金の不動産投資で家族3人の生活費が賄えてFIREを達成できているのかの確認のために、毎月、預金の増減をチェックしている。そして、以前は毎月預金の増減の記事を書いていた。

しかし、月によっては所有物件の修繕などの突発的な支出や固定資産税や住民税の支払いなどもあり、また、家賃が月末までに振り込まれなかったり、それを翌月に振り込まれたりといった収入にも様々な動きがある。

それらの影響で毎月の預金の増減がマイナスやプラスを行き来してしまうため、不動産からのCFで生活費を賄えているのか、毎月の集計では今一つ分かりづらい。

そのため、それらの月ごとの事情によるバラツキの影響を少なくするために、今回は2024年の1年間をまとめて見てみることにした。

2024年年始から12月末まで１年間の預金額の増減は、マイナス142万円とたいへん厳しいものになった。

1月から6月までの上期がマイナス49万円、7月から12月の下期がマイナス93万円となる。

退職後の預金額の推移 ～24年12月末

上記グラフは退職後の預金額の推移を表すために、各月の月末の預金額をプロットしている。

2023年12月末のプロットから2024年12月末のプロットにかけて、明らかな右下がりになっていることがわかる。

完全に収支均衡が崩壊しているが、この要因についての考察は後に述べるとする。

預金の増減の定義

上記の預金の増減のグラフには、株や投信などの紙の資産は含んでいない。所有する複数の銀行口座の預金の合計金額で、単なる日本円の増減を示している。

また、退職時の預金額を基準のゼロとして、そこからの増減を表している。つまり、退職時よりお金が増えているのか減っているのかが、一目瞭然となっている。

さらに、退職後に退職金収入があったが、その金額についてはこのグラフからは除外している。それは、不動産投資のキャッシュフローで生活できているのかを確認するのが、このグラフ作成の目的だからである。

このグラフは単純に各銀行口座の預金額の合計の推移であるため、預金から株や投信などへの紙の資産へ投資した場合、この預金額は減ることになる。

私の紙の資産　～細々と運用中～ で書いたように、現在、私の紙の資産への投資は、NISAとiDeCoだけである。

NISAは、株式投資の記事に書いているように、2014年以来、SBI証券の口座に追加の入金は一切せず、また、譲渡益や配当は出金せずに再投資しているので、上記の預金の増減には影響しない。

また、iDeCoは、退職してから毎月１万円を、iFree 8資産バランスインデックスファンドに拠出している。

この拠出分は、預金から減ることになる。

あと、iDeCoはもう一つ、毎月5万7千円を、節税のためiDeCoの定期預金に拠出しているが、これは、拠出先が元本保証の定期預金なので、預金額の合計にカウントしている。

まとめると、

このように私の場合、預金から紙の資産への移動がほとんどないので、上記の預金の増減は不動産からのキャッシュフローで生活支出を賄えているのかを、ほぼ示していることになる。

2024年の不動産賃貸経営状況

2024年の家賃収入だが、一年通じてほぼ満室であったので、収入としては上出来の年であった。

「ほぼ満室」と書いたのは、（ブログ再開）自主管理大阪市物件退去の死闘　死闘の終焉編 で書いた大阪の一戸建ての入居が1月の初旬であり、数日分の空室があった。

所有する物件の中で2024年の空室は上記の数日だけだったため、一年間、ほぼ満室状態であったと言える。

ただ、この大阪の一戸建てについては、前年末に1月、2月分の家賃を前家賃としていただいてしまったので、2024年1月末に家賃の入金は無く、2024年一年通しては、1か月分だけ家賃収入が少なかった。

そして、その年の賃貸経営に大きく影響する修繕費だが、上記の大阪の一戸建てについては、入居後に見つかった不具合が３か所あり、その修繕費合計約12万円になった。

また、千葉の浄化槽物件でリビングのエアコンが壊れて、修理に約8万円掛かった。

しかし、それ以外には所有物件に不具合は発生しなかった。

退去もなかったので、原状回復工事などもなく、修繕費をとても抑えられた一年であった。

2024年は不動産賃貸経営は順調だったが、家計の支出が大きく、収支は大きなマイナスであった。

家賃収入vs.家計の収支がマイナスである要因

上記のように家賃収入は上出来であったにもかかわらず、家賃収入vs.家計の収支がマイナスである要因としては次のものが挙げられる。

となる。

「所得税、住民税、事業税、国民健康保険料の増大」と「物価高による生活支出の増大と子供の教育費増大」に関しては、上期のまとめ預金額の増減 2024年上半期 に詳細は書いたので、良かったら参照してほしい。

自宅の老朽化に伴う修繕費の増大

新築から15年を過ぎた自宅の戸建ても、いろいろと不具合が出てきて、その修繕費がかさんでいる。

①エアコン

7月にはリビングのエアコンから水漏れが発生した。200V 4.0kWの大きめのエアコンなので、交換費用も馬鹿にならない。

水漏れはするものの、冷房は効いてはいたのは救いだった。真夏のエアコンなしはきつい。しかし、いつ本格的に壊れてしまうかわからないので、すぐに近所の家電量販店に行き、エアコン交換工事を発注した。

量販店の工事担当者が工事の下見に来たところ、隠蔽配管にソフトドレン管を使用しているので、エアコン交換工事はできませんと言われ、発注がキャンセルになってしまった。

仕方ないので、次にネットで交換工事を発注すると、その業者は交換はしてくれたものの、「いまはソフトドレン菅に穴が開いていませんが、もし穴が開いたら、たいへんな費用がかかる難工事になりますよ」と言っていた。

エアコンは交換できたものの、いつか大出費があるかもしれないという恐怖に苦しめられている。

②給湯器

上記エアコンの交換時、業者のサイトにこのエアコンの子育てエコホーム支援事業の補助金の金額が掲載されていた。

この補助金はいったい何なんだ？と思い調べてみると、国土交通省の補助金で、エコなエアコンへの交換工事単独では貰えず、エコな給湯器への交換といった主工事との抱き合わせが必要ということが分かった。

新築時のままの給湯器は15年以上使用しているものの、とくに調子が悪いわけではなかったが、そろそろ壊れても不思議ではない。これを機に給湯器も交換するかと、エアコン工事をした業者に、子育てエコホーム支援事業の補助金対象の給湯器交換を発注した。

発注した給湯器はエコジョーズ機能が付いており、15年以上前の給湯器に対して、ガスの使用量の低減が期待できる。

交換費用は掛かるが、昨今のガス代の高騰もあり、さらには補助金もあり、十分に元は取れると見込んで、10月末に交換を実施した。

東京ガスのサイトで確認したところ、11月、12月のガス使用量は、前年同月と比較して使用量が10～15%減っている。

ガスはキッチンのレンジでも使用しているので、給湯器だけで見れば削減率はさらに大きいパーセンテージになろう。エコジョーズの効果はあるようなので、私のように古い給湯器を粘って使われている方には、交換をおすすめする。

③食洗機

10月末に上記の給湯器を交換して、今年はいろいろと自宅関係で出費が多いなと思っていたところに追い打ちをかけるように、システムキッチンのビルトイン食洗機が故障するという事態が発生した。

急いでメーカーの修理窓口に修理を要請するも、前年に部品がなくなったので、修理不可能とのことだった。

仕方なく、上記のエアコン、給湯器を交換した業者に交換を発注した。

工事費用はクレジットカードで支払ったので、預金からの引き落としは2025年の1月となるため、2024年の預金の増減には影響はない。

とはいえ、以前に小規模不動産投資のFIRE・セミリタイアは成功か失敗か検証する で警戒していたように、築15年を過ぎた自宅にガタが来て、修繕費が嵩み始めているという、今後のFIRE生活に影響が出そうな事態が次々と発生している。

④洗面所

自宅の洗面所の洗面台の排水口が詰まってしまって、一度、手を洗うと水が抜けるまで3分くらいかかる状況となってしまった。

上記のいろいろと工事費用が掛かっている状況であったため、「仕方ない。これくらいは自力解決するか。業者呼ぶと高いし。」と、まずは道具を揃えることにした。

おそらくU字配管のところに石鹼カスがたまっているだけだと思ったので、以前、自宅に呼んだ高圧洗浄の業者が、時折、使っていたワイヤーブラシを買うことにした。

とにかく安いのをとネットで探して、最終的に送料込みで1,080円(税込み)の下のワイヤーブラシを購入した。

ブラシの先端をU字配管の位置まで進め、素手でレバーをぐるぐる回していたところ、水の抜けは完全に良くなったが、右手の中指がレバーに擦れてしまって、血が噴き出した。負傷したのは失敗だったが、安価に修理ができたので、まあ、良しとした。

2025年以降も自宅にどのような不具合が発生するのか、冷や冷やものである。

これはFIREと言えるのか

2024年は一年を通して不動産投資自体はかなり順調であったが、私と専業主婦の妻と子供１人の3人家族の生活支出を、不動産からのキャッシュフローで賄えない状態であった。

ただ、それ以上に2025年は厳しい年になることは明らかである。

すでに子供の私大の出願時期に入っているが、受験料だけでもかなりのものである。

今後、入学金、授業料などの出費。入学式のスーツや授業で必要なPCなど様々な出費が予想される。

また、4月には国民年金保険料の納付がある。私と妻の2年分がまとめて銀行口座から引き落とされるので、かなりの金額である。さらに、9月には走行距離10万キロを超えた自家用車の車検がある。

2025年はいったいどれだけマイナスになるのか。

もはや、Financial Independence（経済的自立）じゃないんじゃないですか？と言われても仕方ない状況は続く。

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