大阪の一戸建ての入居付け完了！再び満室に

 

預金額の９月末update～少々、赤字～ で書いていた9月末に退去があった大阪府（大阪市外）の一戸建てだが、本日(11/1)より入居となった。その経緯をまとめておきたいと思う。

遠方の一戸建てがいよいよ退去に

以前、預金額の８月末update～大幅の黒字～ で書いたように、8月の中旬、所有する大阪府（大阪市外）の一戸建ての賃貸管理を委託している不動産屋から、今の入居者が9月末日をもって退去するとの連絡があった。

その入居者は6年間の比較的長い入居期間であったので、いよいよ来るべきものが来たという気がした

東京に住んでいると、なかなか大阪まで駆け付けるのは大変なので、6年前、まだ単身赴任をしていた時に、長期入居を狙って、ペット相談で募集し、この入居者はペットを飼うという条件での入居したのであった。

そのため、今回の退去の連絡を聞いたとき、ペットを6年飼っていた物件は、はたして原状回復にどれくらい掛かるのであろうか？という不安が襲ってきた。

6年間の入居期間は比較的長いほうだが、正直に言えば、ペット可なら、もう少し長く住んでくれるのではないかと期待していたというのが本音である。

ただ、現在、賃貸管理を委託している不動産屋の担当者は、幸い、優秀かつ誠実な人柄なので、今回の退去から入居付けまで、私自身は一度も大阪に行かずに完了することができるかもしれないという期待もあった。

緊張の退去立ち合いの結果

退去立ち合いは9/30と聞いていた。しかし、それより数日前に担当者の携帯から着信があった。

何か問題でも起きたのかと、恐る恐る「どうしました？」と電話に出てみると、「今、退去立ち合いが終わって、現地にいるので、ざっと状況を説明します。あとで、詳細な写真はお送りします。」とのこと。

雨漏りとか給排水管の不具合とか大きな問題はあるのか？と緊張が走る。

「ペットが壊したと思われるところは、入居者さんが補修してくれていて、状態はかなり良いです。」

は～と力が抜けた。

しかし、床面積が広く部屋が多いので、原状回復に必要な項目は多い。

畳の表替え、ふすまの張り替え、クロスの張り替え、クッションフロアの張り替えなど、定番の原状回復項目も、部屋数が多いのでかなりの箇所になる。

また、前回募集時にはリフォーム代をケチって張り替えをしなかった階段部のクロスの張り替えも、さすがに今回はしないとダメだとのこと。

また、3階のエアコンが壊れていると入居者から指摘されたとのこと。

一番問題なのは、和室の砂壁にカビが生えていることだった。塗装で誤魔化すか、下地を作ってクロスを張るかのどちらかだと言う。

そこまで聞いて、特に大物の修繕がないことから、直感で、和室はクロス、エアコンは交換で、50～70万円と予想した。

「分かりました。和室はクロスを張る方向で、エアコンは交換する方向で、その他、ご指摘の項目は全部やるという方向で、見積もり作れますか？」

「了解しました。後ほど、写真は送ります。」

以上で、退去立ち合いは完了した。

見積もりが来た！

指摘された項目全部の修繕を実施して50～70万円と予想。この予想金額を逸脱するようなら、現地に行って、修繕箇所の取捨選択、リフォーム業者の変更、場合によっては、賃貸管理会社の変更をするつもりであった。

そして、1週間後に出てきた見積もりが、約45万円（税込み）。

なんか、安いなと思って項目を見ると、エアコン交換費用が含まれていない。担当者にこのことを聞くと、現在、エアコン業者の注文が混んでいて、なかなか見積が取れないとのこと。

撤去するだけなら、早く出来るとのこと。もしかしたら、エアコンを持って来たい人もいるかもしれないし、そもそもこの部屋にエアコンは必要ないという人もいるかもしれないので、撤去でもいいのでは？という担当者の提案をそのまま受け入れることにして、撤去のみで再見積もりを取ることにした。

最終的に原状回復費は約46万円（税込み）となった。想定していたよりも、低い金額で収まったことになる。仮にエアコンを交換していたとしても、想定の範囲内であった。

入居付けについて

退去後、すぐに入居者募集を開始した。すると、リフォーム工事を開始してすぐのころに、前回家賃＋５千円でペット無しの入居者が決まってしまった。礼金も2ヶ月分近くいただく形となった。

リフォームも数日前に終わり、本日、11/1入居になんとか間に合った。空室期間はちょうど1ヶ月であった。担当者が機動的に動いてくれたので、退去から入居付けまで、一度も大阪に行かずに、完了することができた。

しかし、給湯器や給排水設備などで、見えなかった不具合があるかもしれず、しばらくは気が抜けない日々となる。

入居者からの入金や上記、原状回復費の支払いなどは、11月になる。礼金の入金はあるものの、工事費が圧倒的に高いので、11月の預金額の増減は、大赤字になることは必至である。

DIYで工事費をミニマイズされている人から見れば、言われるまま工事費を支払っているのだから、ショボい話にしか見えないと思う。

しかし、もともと私は不器用でDIYをやらないので、今回の工事費だったら、大阪に行って動いても、大きな費用削減効果はなかったと思われる。

よって、現地に行くことなく、空室期間1ヶ月で次の入居付けができたことは、自分としては、たいへん満足な結果であった。

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